|
Законодательство Испании позволяет приобретать на территории Испании объекты жилой. коммерческой недвижимости как гражданам страны и резидентам Европы, так и жителям других стран без каких либо ограничений. Покупка может быть оформлена как на юридическое, так и на частное лицо.
Законодательная система Испании о недвижимом имуществе, а также правовая систем очень надежна, процедура покупки прозрачна и отработана до мелочей.
Наша компания оказывает полный объем сервисных услуг по сопровождению сделки от выбора объекта до оформления права собственности, также организует поездки в Испанию для ознакомления с выбранными объектами и осуществления сделки купли продажи.
Чтобы сделать все необходимые формальности по приобретению недвижимости, продолжительность поездки должна быть не менее 4-5 рабочих дней. Желательно личное присутствие всех будущих владельцев недвижимости, которые будут включены в купчую – эскритуру (правоустанавливающий документ на собственность).
Выбор объектов недвижимости.
Предварительный отбор объектов обычно осуществляется до приезда в Испанию, с помощью представителей компании в том или ином регионе. Согласно заявке клиента специалисты подбираются наиболее оптимальные варианты из 10-20 объектов, соответствующих названным критериям. Клиент знакомится с информацией, фотографиями, планировками, консультируется по вопросам законодательства и процедуре приобретения.
Приступить к непосредственному выбору объектов недвижимости можно сразу же по приезду в Испанию, если Вы прибудете в дневное время суток. Из отобранных ранее объектов к показу готовятся от 4 до 6 наиболее привлекательных близких по критериям предложения, своими параметрами четко отражающие структуру рынка недвижимости выбранного клиентом региона. Продолжительность просмотра объектов 2-3 дня. В конце просмотра, соответственно, на 3-ий или 4-ый день возможны дополнительные визиты в наиболее понравившиеся объекты для более внимательного осмотра и уточнения деталей.
Резервирование объекта
После того как сделан окончательный выбор объекта для покупки, составляется документ резервирования этого объекта, а также предварительный контракт на покупку со строительной компанией (contrato privado de compraventa). В настоящее время первичное резервирование объекта осуществляется суммой в размере 3-5 тысяч. Затем, в течение оговоренного промежутка времени (о 10 дней до 1 месяца) делаются необходимых для перечисления суммы до 10 или 15%.
Кроме сроков по внесению суммы задатка, в указанном документе оговаривается срок окончания сделки (от 45 до 60 дней с момента внесения задатка). В случае покупки объекта на стадии строительства срок действия залога-резерва отсчитывается с момента завершения строительства.
* Документ о резервировании объекта и контракт на покупку недвижимости необходимы при подаче документов на получение идентификационного налогового номера иностранца, а также при оформлении ипотечного кредита в банке.
Открытие счета в банке.
После того как объект зарезервирован, на имя покупателя будет открыт счет в испанском банке, с которого в дальнейшем будут производится все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а в последствии, списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту. Банковский сертификат о наличии средств на этом счету необходим для получения идентификационного номера иностранца (NIE).
Примечание:*
В последние полгода непременным условием для получения идентификационного номера иностранца в нашей зоне (Коста Бланка) стало наличие на испанском банковском счету 30% суммы от стоимости покупаемого объекта. В связи с этим мы рекомендуем клиентам, которые хотят оптимизировать процесс покупки недвижимости, не выезжая повторно для завершения сделки, еще до поездки открыть счет в испанском банке, а затем перевести на него необходимую сумму. Наша компания открывает счет в банке по ксерокопии паспорта и он будет открыт для денежных трасференций. Активизировать его можно только лично по прибытию в Испанию и осуществлять необходимые финансовые операции.
Оформление ипотечного кредита.
Если для покупки недвижимости необходим ипотечный кредит, об этом стоит подумать заранее. Нужно учитывать, что размер возможного ипотечного кредита является неотъемлемой экономической характеристикой любого объекта недвижимости. На него могут влиять такие факторы, как например возраст постройки. Так, объекты вторичного рынка обладают кредитным потенциалом на 30-40% ниже, чем новые объекты.
Условия предоставления ипотечного кредитования в настоящее время достаточно лояльны. Для иностранных граждан возможно получение ипотечного кредита в размере 50-70% от оценочной стоимости жилья, на срок 20-30 лет, под 4,5-5% годовых (в зависимости от банка).
В момент открытия кредита более подробные вопросы ипотечного кредитования будут оговорены с уполномоченным представителем банка.
Для предоставления банку нужно подготовить документы, подтверждающие кредитоспособность клиента. Эти документы можно предварительно прислать в наш адрес по электронной почте (копии) либо привезти с собой. Также банку предоставляется документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающие ее стоимость - контракт на покупку с покупателем или со строительной компанией (contrato privado de compraventa). Банк будет рассматривать условия предоставления ипотечного кредита в течение одной - двух недель. За это время необходимо обеспечить поступление на Ваш банковский счёт суммы денег, оговоренной кредитным договором, а также средств для оплаты налогов и сборов для оформления прав собственности.
*В случае покупки недвижимости с ипотечным кредитом, документ из банка, подтверждающий представление ипотечного кредита, необходим для получения идентификационного номера иностранца (NIE).
Подача прошения на получение идентификационного номера иностранца.
В соответствии с требованиями законодательства Испании операция по приобретению недвижимости возможна только при наличии у будущих владельцев идентификационного налогового номера иностранца (El Numero de Identificacion de Extranjeros - NIE). Эта процедура должна быть выполнена до финального этапа сделки купли-продажи - официального подписания купчей (эскритуры) у нотариуса.
Для этого необходимо каждому будущему владельцу недвижимости лично подать прошение на получение NIE. Наша компания, сопровождающая сделку купли-продажи, помогает подготовить пакет документов для подачи в комиссариат по делам иностранцев. Получить номер NIE можно лично, либо это сделает наша компания по нотариальной доверенности представитель покупателя.
Нотариальная доверенность
Если клиент ограничен во времени пребывания в Испании и не может лично выполнить все необходимые процедуры по юридическому оформлению покупки, есть возможность сделать нотариальную доверенность на имя риэлторской компании (или другого доверенного лица) для осуществления сделки по приобретению недвижимости в пользу доверителя. Такая доверенность предоставляет компании следующие возможности: осуществить покупку на имя покупателя (ей), открыть ипотеку, оформить страховку на недвижимость, представлять интересы покупателя в государственных органах, в том числе по вопросу получения налогового номера, заключать контракты на предоставление коммунальных услуг, привязать текущие платежи, связанные с приобретаемой недвижимостью к расчетному счету.
Подготовка к завершению сделки по приобретению недвижимости.
По возвращению из Испании, покупатель в первую очередь должен перечислить денежные средства, в соответствии с документом резервирования, т.е. суммы недостающей до 10 или 15% залога-резерва, в зависимости от конкретного случая.
Риэлторская компания за этот период завершает проверку юридической чистоты сделки купли-продажи. При покупке новой или строящейся недвижимости от компании- застройщика запрашиваются следующие документы: Licencia de Obras (Разрешение на строительство), Licencia de primera ocupacion (Свидетельство, подтверждающее пригодность недвижимости для проживания), страховой полис или банковский аваль для защиты платежей клиента на случай незавершения работ, страховой полис на случай строительных дефектов.
При покупке недвижимости на вторичном рынке запрашивается выписка из Регистра Собственности (Nota simple informativa) - на предмет наличия долговых обременений на этом объекте; выписка об оплате ежегодного налога на недвижимое имущество (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles); подтверждение оплаты коммунальных услуг за последние месяцы; если недвижимость имеет несколько собственников, то готовится нотариально заверенное согласие на продажу от каждого из них.
Если необходим ипотечный кредит, то в этот период проводится оценка недвижимости и выдача на ее основании сертификата, в котором окончательно отражается сумма ипотечного кредита. Также осуществляется расчет суммы обязательных платежей связанных с приобретением недвижимости, в Испании они составляют, примерно 9-10% от суммы сделки.
Зная сумму уже уплаченную в качестве задатка и сумму ипотечного кредита, который будет предоставлен, покупатель аккумулирует на своем счету недостающую разницу между этими суммами и стоимостью недвижимости + обязательные платежи.
Покупателя можно считать готовым к сделке, в случае если недвижимость готова к продаже и недостающие средства собраны. В этот момент назначается дата подписания купчей.
Подписание купчей - эскритуры и вступление в права собственности.
Правоустанавливающим документом на право собственности в Испании является Эскритура – купчая (Escritura de Compra Venta). Для вступления в права собственности необходимо подписание этого документа и заверение его нотариусом. Нотариальное заверение эскритуры является обязательной процедурой для занесения данных о сделке в регистр собственности (Registro de la Propiedad).
При готовности всех документов и наличии необходимой суммы для покупки или реализации кредита назначается дата подписания эксритуры в нотариальной конторе.
За три дня до нотариального подписания нотариус затребует выписку из Земельного Кадастра. С момента пересылки этой выписки из Земельного Кадастра этот объект недвижимости будет заблокирован на 5 дней. Если в тот же период другой нотариус потребует выписку на эту же недвижимость, это требование на законных основаниях будет отклонено.
В назначенный день происходит нотариальное подписание купчей в присутствии покупателя, продавца, представителя риэлтерской компании. Подписание может пройти и без присутствия покупателя, от имени которого будет выступать риэлторская компания, согласно заранее подписанной нотариальной доверенности.
Договорная цена при заверении эскритуры у нотариуса полностью оплачивается покупателем продавцу. Это может быть произведено заверенным банковским чеком, а при ипотечном кредитовании - чеком финансирующего банка. Также происходит оплата налогов, нотариальных и регистрационных услуг. Общие затраты на оформление прав собственности не превышают 10% от стоимости жилья, с предоставлением ипотечного кредита – около 12%.
С момента нотариального подписания эскритуры покупатель получает ключи от купленного жилья и вступает в права собственности. На руки покупатель получает нотариально заверенную копию договора о купле-продаже недвижимости (Primera Copia de la Escritura de Compraventa).
В этот же день нотариус обращается в Земельное Ведомство с сообщением о заключении договора купли-продажи. Позже он отсылает копию купчей для внесения в Регистр Собственности.
Регистрация недвижимости в Регистре Собственности займет от 2-х до 6-ти месяцев с момента подписания. По завершению регистрации объекта на имя нового собственника компанией будет запрошена выписка из Регистра, входящая в перечень обязательных документов для получения годовой мультивизы.
|
